Du hast ein Exposé gefunden, die Rendite sieht auf den ersten Blick gut aus – und trotzdem winkt die Bank ab. In den meisten Fällen liegt das an einer einzigen Kennzahl: dem DSCR. Er ist für Kreditinstitute das wichtigste Maß, um das Ausfallrisiko einer Immobilienfinanzierung zu bewerten, und für dich als Investor ein frühes Warnsignal.
Was ist der DSCR?
DSCR steht für Debt Service Coverage Ratio, auf Deutsch Kapitaldienstdeckungsgrad oder Schuldendienstdeckungsgrad. Die Kennzahl stellt die Einnahmen einer Immobilie ihrem Kapitaldienst gegenüber – also der Summe aus Zins und Tilgung, die du jährlich an die Bank zahlst.
Vereinfacht beantwortet der DSCR eine Frage: Reichen die Mieteinnahmen aus, um die Kreditrate zu bezahlen – und wie viel Puffer bleibt?
Die DSCR-Formel
Wichtig sind zwei Details in dieser Formel:
- Netto-Mieteinnahmen: Nicht die Kaltmiete brutto, sondern die Einnahmen nach nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und einem Ansatz für Leerstand.
- Kapitaldienst: Die vollständige Jahresrate aus Zins und Tilgung – nicht nur der Zinsanteil.
Rechenbeispiel
Nehmen wir eine vermietete Eigentumswohnung mit folgenden Werten:
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 12.000 € |
| abzgl. Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %) | − 3.000 € |
| Netto-Mieteinnahmen | 9.000 € |
| Kapitaldienst (Zins + Tilgung) | 7.200 € |
Ein DSCR von 1,25 bedeutet: Die Netto-Mieteinnahmen liegen 25 % über dem Kapitaldienst. Das Objekt trägt seine Rate mit einem soliden Puffer – ein Wert, mit dem die meisten Banken zufrieden sind.
Wie du die Werte einordnest
| DSCR | Bedeutung |
|---|---|
| unter 1,0 | Unterdeckung – die Miete reicht nicht für die Rate. Du zahlst monatlich drauf. |
| 1,0 | Break-even – kein Puffer, keine Reserve für Leerstand oder Reparaturen. |
| 1,20 – 1,35 | Solider Bereich, den die meisten Banken erwarten. |
| über 1,35 | Komfortabler Puffer – gut für Bonität und Anschlussfinanzierung. |
Ein DSCR von 1,0 heißt, dass die Einnahmen gerade ausreichen, um die Kreditrate zu decken – kein Spielraum. Werte darüber signalisieren einen Puffer, Werte darunter eine Unterdeckung.
Wichtig: Die meisten Banken verlangen aktuell einen DSCR von mindestens 1,20 bis 1,35. Die Netto-Mieteinnahmen sollten also 20 bis 35 % über dem jährlichen Kapitaldienst liegen. Ein Teil der Institute hat die Anforderungen zuletzt weiter verschärft – ein guter Puffer ist heute wichtiger denn je.
Warum der DSCR für dich als Investor zählt
Der DSCR ist mehr als eine Bankvorgabe. Er zeigt dir, wie belastbar dein Investment ist. Ein Objekt mit knappem DSCR von 1,05 kann bei einer einzigen unerwarteten Reparatur oder einem Monat Leerstand ins Minus rutschen. Ein Objekt mit 1,30 verkraftet solche Schwankungen deutlich besser.
Deshalb lohnt es sich, den DSCR schon vor dem Kauf zu prüfen – und nicht erst, wenn die Bank ihn ausrechnet. So erkennst du früh, ob du beim Kaufpreis nachverhandeln, mehr Eigenkapital einbringen oder das Objekt lieber ziehen lassen solltest.
Die drei häufigsten Fehler beim DSCR
- Nur mit dem Zinsanteil rechnen. Der Kapitaldienst umfasst Zins und Tilgung. Wer die Tilgung vergisst, überschätzt seinen DSCR deutlich.
- Bruttomiete statt Nettomiete ansetzen. Ohne Abzug der Bewirtschaftungskosten sieht jeder Deal besser aus, als er ist.
- Kein Puffer für Leerstand. Wer mit 100 % Vermietung über die gesamte Laufzeit rechnet, plant zu optimistisch.
Mit ImmoScope berechnest du den DSCR automatisch aus Kaufpreis, Miete, Kosten und Finanzierung – inklusive Was-wäre-wenn-Reglern für Zinsanstiege und Mietausfall. So siehst du sofort, ob ein Objekt bankfähig ist, bevor du dein Angebot abgibst.